住宅宿泊管理業者への委託は義務？費用相場と月額990円で済ませる方法【家主不在型民泊】

「家主不在型で民泊をやるなら、住宅宿泊管理業者に頼まないといけないと言われた。でも管理会社に頼むと売上の2割近く取られる…」

民泊の届出を調べ始めた方が、ほぼ必ずぶつかる壁がこれです。この記事では、住宅宿泊管理業者への委託がなぜ「義務」なのか、費用の相場はいくらか、そして自分で運営しながら月額990円で法律の要件を満たす方法まで、国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者である私たちMOSVAが解説します。

結論：家主不在型の民泊は、住宅宿泊管理業者への委託が法律上の義務

住宅宿泊事業法（民泊新法）第11条は、次のどちらかに当てはまる届出住宅について、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければならないと定めています。

届出住宅の居室の数が5を超えるとき
人を宿泊させる間、住宅宿泊事業者（ホスト）が不在となるとき（いわゆる家主不在型）

つまり、自宅の一室を貸し出して自分も同じ家に住んでいる「家主居住型」でない限り、ほとんどの民泊は委託義務の対象です。マンションの一室を買って民泊にする、実家や別荘を民泊にする、といったケースは全部ここに入ります。

さらに実務上は、届出書に委託先の管理業者の商号・登録番号を書き、管理受託契約を結んだときに交付される書面（法第34条の書面）の写しを添付する必要があります。委託先が決まっていないと届出が受理されない、というのはこのためです。

住宅宿泊管理業者とは？何をしてくれる人なのか

住宅宿泊管理業者とは、国土交通大臣の登録を受けて、ホストに代わって次のような管理業務を担う事業者です（住宅宿泊事業法第5条〜第10条の措置）。

宿泊者の衛生の確保（清掃・換気など）
宿泊者の安全の確保（非常用照明、避難経路の表示など）
外国人宿泊者の快適性・利便性の確保（多言語での設備説明など）
宿泊者名簿の備付け
周辺地域の生活環境への悪影響の防止（騒音・ゴミ出しのルール説明）
苦情への対応

登録を受けるには、宅建士や賃貸不動産経営管理士などの資格要件、財産的基礎、業務体制の審査があり、5年ごとの更新が必要です。登録番号は「国土交通大臣（01）第F00000号」のような形式で、国土交通省のサイトで公開されています。

費用の相場：フル委託型は「売上の15〜20%」が目安

管理業者に頼む費用は、大きく2つの型に分かれます。

フル委託型（一般的な民泊運営代行）

清掃手配、鍵の受け渡し、ゲストとのメッセージ対応、緊急駆けつけ、苦情対応まで丸ごと任せる形です。費用は売上の15〜20%程度の手数料が一般的で、ここに初期費用や清掃費の実費が加わります。月商30万円の部屋なら、毎月4.5万〜6万円が管理費として出ていく計算です。

運営に一切関わりたくない方、遠方に住んでいて現地に行けない方には合理的な選択です。

再委託型（自分で運営したい人向け）

一方で「清掃は自分でやる」「鍵はスマートロックで受け渡す」「メッセージも自分で返せる」という方にとって、売上の2割は重すぎます。

そこで使われるのが再委託型です。住宅宿泊管理業者が法律上の管理業者として業務を受託し、清掃や鍵の受け渡しなど個々の実務はホスト自身や任意の第三者に再委託する形です。MOSVAの「住宅宿泊管理サービス」はこの型で、費用は月額990円＋初回登録料11,000円（いずれも税込）の定額です。売上が増えても管理費は変わりません。

	フル委託型	再委託型（MOSVA）
費用	売上の15〜20%程度＋初期費用	月額990円＋初回登録料11,000円（税込）
法定の管理業者	管理会社	MOSVA（国土交通大臣（01）第F04591号）
清掃・鍵・緊急対応	管理会社が実施	ホスト自身または任意の委託先
向いている人	運営に関わりたくない	自分で運営して利益を残したい
契約までの期間	数週間〜	オンラインで最短1日

再委託型は合法なのか

よくいただく質問です。住宅宿泊事業法第35条は「管理業務の全部を他の者に再委託してはならない」と定めています。裏を返せば、一部の再委託は認められているということです。

MOSVAでは、管理業者として直接行う業務（運営体制の設計、届出書類の整備、運営アドバイスなど）を残したうえで、清掃や鍵の受け渡しといった実務をホスト様に再委託する契約にしています。この形は多くの自治体で受理実績があり、これまで「管理業者の運営設計が原因で届出が通らなかった」事例はありません。

管理業者を選ぶときの3つのチェックポイント

登録番号を確認する：「国土交通大臣（0X）第F00000号」の登録がない事業者に委託すると、届出が受理されないだけでなくホスト側も法令違反になります。
再委託の範囲が契約書に明記されているか：どの業務を誰が行うのかが曖昧だと、トラブル時の責任の所在が不明確になります。
必要な業務だけ追加で頼めるか：例えば「普段は自分でやるが、旅行中の1週間だけ駆けつけを頼みたい」といった柔軟性があると、固定費を最小にしたまま運営を続けられます。

届出までの流れ（MOSVAの再委託型の場合）

事前審査フォームに物件情報と運営計画を入力（無料）
初回登録料のお支払い
民泊運営計画フォームの入力
契約書案の確認・月額料金のお支払い
オンラインで契約締結 → 法第34条の書面を交付
保健所（自治体の窓口）へ届出

手続きはすべてオンラインで、内容に問題がなければ最短1日で書面まで揃います。

よくある質問

Q. 家主居住型でも、外出で1時間以上家を空けるなら不在型と言われました。 A. 自治体によってはそのような運用です。その場合は不在型として届出し、管理業者への委託が必要になります。日中は仕事で家にいない方も同様です。

Q. 委託後に管理業者を変更できますか？ A. できます。現在フル委託型の管理会社と契約している方が、運営に慣れたタイミングで再委託型に切り替えるケースも多くあります。変更時は届出事項の変更届が必要です。

Q. 旅館業（簡易宿所）でも管理業者は必要ですか？ A. 旅館業法には住宅宿泊管理業者の委託義務はありません。ただし自治体ごとに駆けつけ体制（おおむね10分以内など）の要件があり、その部分は民泊駆けつけ代行のような別サービスで対応するのが一般的です。

まとめ

家主不在型または6室以上の民泊は、住宅宿泊管理業者への委託が法律上の義務
費用はフル委託型で売上の15〜20%が相場。自分で運営できるなら再委託型で月額990円に抑えられる
再委託型は「全部再委託」でなければ合法。登録番号と契約書の再委託範囲を必ず確認する

自分で運営して利益を残したい方は、住宅宿泊管理サービス by MOSVAの事前審査（無料）からどうぞ。運営に関わりたくない方は、丸ごとお任せのAuto民泊もご用意しています。