民泊運営代行の費用相場と内訳｜手数料15〜20%は高い？固定型との比較と手取りの計算方法

「民泊の運営代行に頼むと、売上の何%取られるの？」「手数料以外に何がかかるの？」

代行会社のサイトを見比べても、料率の計算方法や清掃費の扱いが会社ごとに違うので、結局いくら手元に残るのかが分かりにくいものです。この記事では、自社で民泊を運営しながら運営代行「Auto民泊」も提供している株式会社MOSVAが、代行費用の相場・内訳・自分の物件で計算する手順を、当社の実際の料金（売上の17%＋税）も開示しながら解説します。

結論：完全代行は「売上の15〜20%程度」が中心。ただし比べるべきは料率ではなく手取り

民泊運営代行の費用は、大きく3つの料金モデルに分かれます。

料金モデル	目安	向いている物件
売上連動型（完全代行）	売上の15〜20%程度（会社により最大30%前後）	稼働が読みにくい立ち上げ期、繁閑差が大きい観光地
固定月額型	月5〜10万円程度	売上が安定して高い都心の物件
部分代行	月1〜2万円、または売上の10〜15%程度	清掃やメッセージ対応の一部だけ外注したい人

料率の数字だけを見ると「15%の会社が一番安い」と思いがちですが、実際は何を売上の分母にするか（宿泊料のみか、清掃料金や予約サイト手数料を含む総額か）と、手数料に何が含まれるかで手取りが大きく変わります。次の内訳を押さえたうえで比較してください。

費用の内訳：手数料の「中」と「外」を分けて考える

1. 運営代行手数料（毎月）

予約サイトの管理、価格調整、ゲストとのメッセージ対応、チェックイン案内、清掃の手配、レビュー対応、トラブル時の一次対応などが含まれるのが一般的です。ここで確認すべきは次の3点です。

分母は何か：宿泊料のみか、清掃料金を含む売上総額か。総額が分母だと、ゲストから預かった清掃料金にも手数料がかかります
消費税は内税か外税か：「17%」と「17%＋税」では約1.7ポイント違います
最低手数料の有無：稼働が低い月でも一定額がかかる契約があります

2. 清掃費（毎回・実費）

多くの代行会社では、清掃費は手数料に含まれず1回ごとの実費です。ワンルームで1回5,000〜8,000円程度が目安で、広さや寝具の数で上がります。一方で、清掃料金はゲストに「クリーニング料金」として請求できるため、料金設定次第で相殺できます。当社が運営するZenAbodeでは、部屋の広さに応じて1滞在あたり3,000〜9,000円をゲストにご負担いただいています。

3. リネン・消耗品・備品補充

シーツやタオルの洗濯（またはリネンサプライ）、シャンプー・トイレットペーパーなどの消耗品は、実費で毎月発生します。清掃費に含める会社と別建ての会社があるので、見積書の項目を確認してください。

4. 予約サイト（OTA）の手数料

代行会社への支払いとは別に、予約サイト自体の手数料がかかります。Airbnbは長らく「ホスト3%＋ゲスト約14%」の分担型でしたが、2025年10月27日以降、サイトコントローラー接続や定型ホストサービス料を選択しているホストはホスト側が15.5%を負担する方式に変わっています。自分のアカウントにどちらが適用されているかは、Airbnbの管理画面で必ず確認してください。Booking.comなど他の予約サイトも予約ごとのコミッション制で、料率は契約条件によって異なります。

5. 光熱費・通信費・保険

電気・ガス・水道・Wi-Fiは、代行会社ではなくオーナー負担が一般的です。民泊向けの賠償責任保険も同様です。

6. 初期費用（最初の1回）

届出・許認可の申請代行、家具・家電・インテリアの設置、写真撮影、予約サイトのリスティング作成などが含まれます。物件の広さ、既存の家具の有無、内装をどこまで整えるかで大きく変わるため、多くの会社が個別見積もりです。当社も初期費用は物件ごとにお見積りしています。

計算例：月売上30万円の物件で、手取りはいくら残るか

売上連動型（17%＋税）の場合を例に計算します。数字は分かりやすさのための仮定です。

項目	金額
月売上（宿泊料）	300,000円
運営代行手数料 17%＋税	▲56,100円（51,000円＋消費税5,100円）
清掃費 6,000円×10回（ゲストからの清掃料金で同額を回収）	±0円
リネン・消耗品（実費の一例）	▲15,000円
光熱費・通信費（実費の一例）	▲25,000円
手取り（家賃・ローン支払い前）	約203,900円

ここから家賃またはローン返済、固定資産税、保険料を引いたものが実際の利益です。同じ条件で手数料が20%＋税なら▲66,000円、25%＋税なら▲82,500円になり、料率3ポイントの差が月1万円、年12万円の差になります。

固定月額型と売上連動型、どちらが得か

損益分岐点は簡単に計算できます。

固定月額 ÷ 料率＝売上の分岐点

例えば固定月額7万円の会社と、売上の20%の会社を比べると、7万円 ÷ 0.2 ＝ 35万円。月売上が35万円を超える月が多いなら固定型が有利、下回る月が多いなら売上連動型が有利です。閑散期に売上が半分になる観光地の物件では、売上連動型の方が「売れない月は費用も減る」ため資金繰りが楽になります。

代行会社を選ぶときの5つのチェックポイント

住宅宿泊管理業者の登録があるか：家主不在型の民泊は、住宅宿泊事業法第11条により登録業者への管理委託が義務です。登録番号（国土交通大臣（0X）第F00000号）を確認してください。無登録の会社に「運営代行」だけ頼んでも、届出が通りません
手数料の分母と税の扱いが見積書に明記されているか
清掃費・リネン費の扱い：手数料込みか、実費か、ゲスト請求分の帰属はどちらか
最低契約期間と解約条件：1年程度が一般的です。当社も最低契約期間は1年です
月次レポートの内容：売上・稼働率・清掃回数・レビューが毎月数字で届くか。数字が届かない会社は、価格調整も「なんとなく」になりがちです

MOSVAの運営代行「Auto民泊」の料金

参考として、当社の料金体系をそのまま掲載します。

運営代行手数料：売上の17%＋税（手数料は固定。ほかにかかる毎月の費用は清掃費の実費のみ）
初期費用：物件の状態・広さ・内装の範囲により個別お見積り
最低契約期間：1年（以降はいつでも解約可）
収益シミュレーション：無料（市場調査のうえ、賃貸に出した場合との比較で提示）
対応エリア：収益が見込めるエリアであれば全国

含まれる業務は、市場調査、許認可申請、インテリアデザイン・設置、写真撮影、リスティング作成、価格設定、ゲスト対応（コンシェルジュサービス込み）、清掃管理です。詳細はAuto民泊のサービスページをご覧ください。

よくある質問

Q. 手数料が安い会社を選べば利益は増えますか？ A. 一概には言えません。代行会社の仕事は「費用を抑えること」より「売上を上げること」の比重が大きく、価格調整やレビュー対応の質で稼働率が10ポイント変われば、手数料3ポイントの差は簡単に逆転します。過去の運営実績（稼働率・レビュー評価）を見せてもらうのが確実です。

Q. 自分でできる部分は自分でやって、費用を下げられますか？ A. できます。清掃や鍵の受け渡しを自分で行い、法律上必要な管理業者の部分だけを月額990円で委託する住宅宿泊管理サービスのような再委託型を選べば、固定費を最小にできます。運営に時間を割けるかどうかで判断してください。

Q. 年間180日の営業日数制限があると、代行費用は割高になりますか？ A. 民泊新法（住宅宿泊事業法）の届出住宅は年間180日が上限なので、固定月額型だと営業できない日にも費用がかかります。180日制限のある物件では売上連動型の方が費用対効果が読みやすく、通年営業したい場合は旅館業法の許可（簡易宿所）を検討する選択肢もあります。

まとめ

完全代行の相場は売上の15〜20%程度。ただし分母・税・清掃費の扱いで手取りは大きく変わる
手数料の「外」にある清掃費、リネン・消耗品、予約サイト手数料、光熱費、初期費用まで含めて月次の手取りを計算する
固定月額型との分岐点は「固定額 ÷ 料率」。閑散期のある物件は売上連動型が資金繰りに強い
家主不在型なら、代行会社が住宅宿泊管理業者として登録されているかを最初に確認する

自分の物件で実際にいくら残るかを知りたい方は、Auto民泊の無料収益シミュレーションをご利用ください。市場データをもとに、賃貸に出した場合との比較でお出しします。